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日本FC投资靠谱吗?正想在日本买房,朋友却都劝我先搞清楚日本FC圈

发布时间:2019-03-07 作者:成都加成 阅读数:6030

在国内都听说日本租房是个坑,但彭先生去年年初却在日本东京买了一套小型公寓,实现了他去年的y个目标。

在国内都听说日本租房是个坑,但彭先生去年年初却在日本东京买了一套小型公寓,实现了他去年的靠前个目标。

为什么选择日本?彭先生沉默一年后,终于来了个现身说法:

从小地方到大都市,去年我终于实现了人生中的一个重大的目标:买房。有人说当你过了相信诗和远方的才是浪漫的年纪,买房就是治愈中年危机的z好办法,身在二线城市,手上有点闲钱的我一直蠢蠢欲动。然而,前两年国内房价一路飙升,范围波及二线城市,z后政策限购限炒房,一时间成了有房,但少有人敢买,兜里的钱陷入无处安放的境地。

日本FC调查:

于是我开始把目光放在了海外FC,一直在观察各地的FC情况,“单笔投资小、升值潜力大、租售比高、yjFC、对外国人无政策限制”,比较这些种种优势。其中日本FC圈有两条信息引起了我的注意:“东京一百套房子里,有五六套都被中国人加入了购物车”、“日本的租房制度“处处刁难”普通收入家庭的留学生,押金竟比租金高6-7倍”。

为了一探究竟,我决定到东京实地考察,到了东京请了一个在日读研的中国留学生随同当翻译。

很多朋友同样问我,租赁成本高是否意味投资FCsy高?

那个留学生向我透露,绝大多数情况下,房屋租赁都是通过中介进行的,押金比租金高6-7倍确实是真实存在的。这一方面源于日本人的习惯,根据日本发布的《国土交通白皮书》显示,30~40岁年龄层持有住宅的比例从上个世纪80年代的53%跌至2016年的39%,“租房主义者”越来越多。如果说,中国人寻求的是“安全感”,那么经历了“失落的20年”的日本人,追求的就是居住环境的“jd合理性”。所以与中国人不同,日本人不会轻易搬家,搬家对于他们来说成本都很高。

 

另一方面,东京是日本较大的城市,有超过三分之一的本土人口在东京生活,其余三分之二都是外国人。其中留学生占了很大一部分,每年有3-4个留学日本的高峰期,且未来在2020年东京奥运会来临时,日本的房屋租赁市场更是供不应求。

 

去找当地的FC中介前,我心里已经有了个底:东京房屋租赁需求高,人口密集,稳定性强、租售比高,但关键还得看sy率。

 东京FC圈的秘密

于是带着那个留学生,前前后后见过不下5家FC中介,据FC中介的口述和我后来

 

做的些“功课”,总结出东京FC圈的一些“秘密”。



跟上图稍有不同,现在中央区、千代田区、港区是东京地价虽是z值钱的三大地区,价格上亿日元是家常便饭,且居住人口相对饱和;而东京周边的足立区、葛饰区、大田区等价格便宜,相当于国内城市郊区,日本FC中介也喜欢向你推荐这些,但从投资角度出发,我z终把目标锁定在文京区、台东区和墨田区。这三个区相当于北京的二环,交通方便,教育资源和工作资源不亚于那z值钱的三大地区。

秘密一

关于期房、现房还是二手房的选择,按照中国人的常规思维,一般sx期房或现房,认为新房会比二手房更容易出租。但在日本考察的一个星期里,我发现其实很多日本人并不想中国人那样在乎房子的新旧,而且论防灾抗震的能力令人折舌,所以新房与二手房的出租价格相差不远。

 

听这个留学生说,他在这留学的租金每年约60-70万日元,4年租金约400-500万日元,而东京1000万日元(约60万人民币)的房屋不在少数,像他这种留学生家庭其实也可以考虑在日本买套房子,自住或出租也不亏。

 

决定是否要投资日本FC前,我还实地去考察过文京区、台东区和墨田区的二手房,还细细算了一笔成本与出租回报。以下拿出三个例子分别讲讲三个地区的FC差距。

吉祥寺小公寓 约82万人民币


 

当时随手一拍,有点模糊

这是94年建造的新耐防震房源,位于文京区。文京区连续五年被选为东京z受欢迎的居住地方"z想住""住后感"双重靠前位。因吉祥寺车站周围有足够的购物设施,也有各种个性的小商铺、 咖啡店、 食店、 酒吧;建筑物也不像市中心那么高层密集,确实令人觉得十分悠闲舒服。

 

墨田区公寓  219万人民币



在墨田区看了一个精装的FC,当时忘了拍照,跟上图类似。价格稍贵,但墨田区到东京站、及周边千叶等地都很便捷,有多种交通工具可选;天空树新增工作岗位人数达到4000余人,租赁需求随之增加,这成为了有利因素。 

 

台东区公寓  152万人民币



看了一个2007年的FC,也跟上图类似,位于东京都人气旅游区台东区,山手线车站近,毗邻上野和秋叶原两大繁华商圈,前者为知名海外的人气旅游商圈。作为旅游区的FC投资价值更高。

 

按陪同我去的那个留学生的租金算下来,年化sy率大概达到7%-8%,当时动心了,一下子拍板选择的了台东的公寓。

 

秘密二

在日本买房时,需要一次性交付的费用包括登记费(含律师费)、不动产取得税、保险费用、中介手续费和印花税等,合计为楼盘价格的2%-4%。还需每年缴纳一次固定资产税和都市企划税,这是中国没有的。按那个留学生的租金算下来,原本年化sy率达到7%-8%,再除去这些税收成本,sy率大概还剩5%-6%。有人认为这个sy低了,但实际这只是一个估算的范围,日本的货币宽松政策及奥运会噱头的刺激,日本FC未来价值可观。

 

秘密三

日本的土地归属权分为所有权和借地权。所有权指购买完此处FC后将拥有这片土地,而借地权指所建房屋归你所有,但土地归地主(开发商)所有,一般为20年。但一般买房的人都会选择所有权,这是相对国内是一大优势。

 

之前日本发布了民宿新法,限制了民宿的z长经营时间z多不超过180天,许多做民宿的公司,如Air B&B这种已经撤出了日本民宿行业,这一来反促进了小型公寓和大型公寓的出租价格和出租率,这也是为什么国内投资亏,反而而我赚的其中一个原因。

 

z后说说,前些日子看到有篇关于日元的深度解析,表示日本可能会成为2023年z赚的货币,前日本央行官员Shigeto Nagai 表示,中国经济放缓,中美贸易摩擦和英国脱欧都可能促使全球投资者转向日元,日元通常是市场动荡的避风港。日元优势已然在这里,z好的时机也就是现在。

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